Prinsjesdag 2026: wat het betekent voor verhuurders en beleggers

De begroting voor 2027 zet in op bouwen en op het aantrekkelijker maken van investeren in huurwoningen. Voor de particuliere verhuurder is er één concrete maatregel; voor de huurder is het vooral een jaar zonder nieuws. Een overzicht per groep, met wat er wél en niet is besloten.

Voor beleggers en verhuurders

Overdrachtsbelasting omlaag. Het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont gaat per 1 januari 2027 van 8% naar 7%. Het is de enige Prinsjesdag-maatregel die direct in de portemonnee van de particuliere verhuurder landt. Details en kanttekeningen in ons bericht over de overdrachtsbelasting.

€ 500 miljoen objectsubsidie voor middenhuur — maar pas vanaf 2029. De begroting van het ministerie van Volkshuisvesting reserveert € 100 miljoen per jaar voor 2029 tot en met 2033 om investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor private partijen. Wie nu een middenhuurwoning koopt of bouwt, heeft er dus de eerste twee jaar niets aan. Voorwaarden en het bedrag per woning zijn nog niet vastgesteld; we schrijven erover zodra de regeling er ligt.

Box 3: niets. Het Belastingplan 2027 bevat geen box 3-maatregel. De Wet werkelijk rendement box 3 — de overstap naar heffing op werkelijk rendement per 2028 — ligt nog altijd in de Eerste Kamer, waar de stemming is uitgesteld tot de aangekondigde novelle. Voor wie verhuurt in box 3 blijft dus het forfaitaire stelsel met de leegwaarderatio gelden, zonder zicht op de datum waarop dat verandert. Status in de wetgevingsmonitor.

Voor huurders

De versoepeling van de Wet betaalbare huur is bevestigd, met datum. De begroting van Volkshuisvesting noemt vier concrete aanpassingen: een WOZ-opslag in plaats van de huidige WOZ-cap, het afschaffen van de minpunten voor woningen zonder enige buitenruimte, een betere locatiewaardering voor kleine rijksmonumenten, en een tijdelijk contract voor alle studenten. De drie WWS-aanpassingen liggen sinds de zomer bij de Raad van State, met als doel 1 januari 2027. Daarnaast wordt de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuur met vier jaar verlengd. Wat dit betekent voor de puntentelling staat in de wetgevingsmonitor; de aankondiging van april in Kabinet wil Wet betaalbare huur versoepelen. Voor zittende huurders verandert er per 2027 niets aan lopende contracten.

Correctie 16 september, ’s middags: een eerdere versie van dit bericht stelde dat de begrotingsstukken geen aanpassing van de Wet betaalbare huur bevatten. Dat klopte niet; de memorie van toelichting bij de begroting noemt de vier maatregelen hierboven.

Huurtoeslag ongewijzigd. De SZW-stukken noemen de huurtoeslag niet. Wel worden alle bezuinigingen in de sociale zekerheid die voor 2027 waren voorgesteld een jaar uitgesteld.

Koopkracht. Een doorsnee huishouden gaat er volgens de raming 0,1% op achteruit; lage inkomens (+0,2%) en ouderen (+0,3%) gaan er licht op vooruit.

Bouwen: € 7 miljard tot en met 2035

De grootste bedragen zitten in de bouwopgave:

• € 2,3 miljard realisatiestimulans: € 7.000 per betaalbare woning voor gemeenten.
• € 940 miljoen voor grootschalige woningbouwlocaties, € 650 miljoen woningbouwimpuls, € 205 miljoen innovatie, € 180 miljoen grondaankopen.
• € 635 miljoen voor ouderenwoningen, € 450 miljoen voor gedeelde voorzieningen zoals studentenwoningen, € 100 miljoen Nationaal Fonds Betaalbare Koop.

Corporaties krijgen € 28 miljard extra investeringscapaciteit, onder meer door een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij onderlinge overdracht van sociale huurwoningen (2027) en het schrappen van de generieke renteaftrekbeperking vanaf 2029, plus € 425 miljoen per jaar. Voor de particuliere verhuurder is dat indirect nieuws: meer sociale nieuwbouw, en corporaties die vaker samen met marktpartijen bouwen.

Wat wij ervan vinden

De lijn is consistent met wat het kabinet in april al liet zien: minder ontmoedigen van beleggen in huur, meer bouwen. Maar het grote vraagstuk voor de particuliere verhuurder — hoe box 3 eruitziet vanaf 2028 — is opnieuw niet beantwoord. Wie nu rekent, rekent op een stelsel waarvan de houdbaarheidsdatum onbekend is. Dat is geen reden om niet te investeren, wel om de risico’s van verhuurd vastgoed mee te wegen en niet te rekenen op het scherpste scenario.

Actualiteit: alle maatregelen in dit bericht zijn voorstellen uit de begroting en het Belastingplan 2027; ze vereisen instemming van Tweede en Eerste Kamer. Wij volgen de status in de wetgevingsmonitor.