Verhuurhypotheek: financieren en je hypotheek omzetten
Wie een woning koopt om te verhuren, heeft aan een gewone hypotheek niets — sterker: verhuren met een eigenwoninghypotheek zonder toestemming is een van de snelste manieren om in de problemen te komen. De verhuurhypotheek is een eigen product met eigen spelregels.
Waarin verschilt een verhuurhypotheek
- Rente: hoger dan bij een eigenwoninghypotheek — de bank prijst het verhuurrisico in.
- Maximale financiering: gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, die lager ligt dan de leegwaarde. Reken op een substantiële eigen inbreng.
- Beoordeling: naast jouw inkomen tellen de (getaxeerde) huurinkomsten mee; sommige verstrekkers eisen dat de huur de lasten ruim dekt.
- Aflossingsvorm: vaak (deels) aflossingsvrij mogelijk, met voorwaarden.
- Gebruiksclausules: verhuur aan wie, hoeveel eenheden, short stay wel of niet — lees de voorwaarden nauwkeurig.
Wat de bank wil zien
- Taxatierapport in verhuurde staat, vaak met huurwaardeverklaring.
- Je verhuurplan: doelgroep, contractvorm, beoogde huur — en of die huur houdbaar is onder het WWS (controleer het segment).
- Eigen middelen voor het gat tussen koopsom-plus-kosten en de maximale lening; vergeet de overdrachtsbelasting voor beleggers niet (lees meer).
- Exploitatiebegroting: banken rekenen zelf ook met leegstand en onderhoud — doe dat zelf eerst met de rendementscalculator.
Je hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek
Wil je je huidige woning gaan verhuren — na een verhuizing, samenwonen, of tijdens verblijf in het buitenland? Dan loopt er iets scheef: je hebt een eigenwoninghypotheek op een woning die geen eigen woning meer is. Er zijn twee routes.
Route 1: toestemming op de bestaande hypotheek. Je vraagt de geldverstrekker schriftelijk om toestemming voor verhuur. Dit is de snelste en meestal goedkoopste weg. Reken wel op voorwaarden: een renteopslag, een maximumtermijn, eisen aan het huurcontract (vaak: geen contract voor onbepaalde tijd) of een verbod op kamergewijze verhuur. Bij tijdelijke verhuur wegens uitzending accepteren sommige verstrekkers een diplomatenclausule.
Route 2: oversluiten naar een verhuurhypotheek. Je sluit de bestaande lening af en financiert opnieuw als belegging. Dat is ingrijpender — denk aan boeterente bij een lopende rentevaste periode, nieuwe taxatie- en advieskosten — maar geeft je een product dat wél bij verhuur past, zonder de knellende voorwaarden van route 1.
Zo pak je het aan
- Lees eerst je hypotheekvoorwaarden. Zoek op “verhuur”, “bewoningsplicht” en “gebruik”. Daar staat of verhuur is uitgesloten en welke sanctie geldt.
- Vraag toestemming aan vóór je iets afspreekt met een huurder. Doe dat schriftelijk en bewaar het antwoord — mondelinge toezeggingen zijn later niets waard.
- Reken de fiscale kant door. De woning verhuist van box 1 naar box 3: de hypotheekrenteaftrek vervalt, de schuld verlaagt je box 3-grondslag, en voor de waardering van een verhuurde woning geldt de leegwaarderatio.
- Toets de huurprijs aan het WWS vóór je een bedrag afspreekt (hoe je dat doet). Een huur die later wordt afgetopt, sloopt je hele financieringsplaatje.
- Vergelijk beide routes op totale kosten over de looptijd, niet alleen op de rente van volgend jaar.
Let op bij verkoop later
Verhuur je eenmaal, dan verkoop je later een verhuurde woning. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en verplichtingen uit het huurcontract bij overdracht over op de koper — “koop breekt geen huur”. De huurder blijft dus zitten, en dat drukt de verkoopwaarde ten opzichte van de leegwaarde. Reken daar vanaf het begin mee.
Valkuilen
- Zonder toestemming verhuren — bij ontdekking (banken controleren o.a. basisregistraties) riskeer je opeising van de lening.
- Te optimistische huur in de aanvraag: als het WWS de huur later aftopt, klopt je hele financieringsplaatje niet meer.
- Herfinancieringsrisico: bij renteherziening kunnen de lasten fors stijgen terwijl de huur gereguleerd is.
- Alles bij één bank: vergelijk meerdere verstrekkers of schakel een onafhankelijke hypotheekadviseur met verhuurervaring in.
Actualiteit: tarieven veranderen jaarlijks. Het tarief van de overdrachtsbelasting voor een woning die je niet zelf gaat bewonen staat bij de Belastingdienst; de percentages van de leegwaarderatio staan in de tabel verhuurde woning. Controleer die vóór je rekent.
Let op: algemene informatie, geen financieel advies. Voorwaarden verschillen sterk per geldverstrekker en veranderen regelmatig.
Veelgestelde vragen
Mag ik verhuren met mijn gewone hypotheek?
Meestal niet zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Verhuren zonder toestemming schendt de hypotheekvoorwaarden; de bank kan maatregelen nemen tot opeisen van de lening aan toe.
Hoeveel kan ik lenen met een verhuurhypotheek?
Doorgaans een percentage van de marktwaarde in verhuurde staat — die lager ligt dan de leegwaarde. Je hebt dus meer eigen geld nodig dan bij een eigenwoninghypotheek; de exacte grenzen verschillen per geldverstrekker.
Is de rente van een verhuurhypotheek aftrekbaar?
Niet zoals bij een eigen woning. Bij box 3-verhuur is er geen renteaftrek zoals in box 1; de schuld verlaagt wel je box 3-grondslag. Laat de fiscale kant doorrekenen door een adviseur.
Hoe zet ik mijn hypotheek om naar een verhuurhypotheek?
Er zijn twee routes. Toestemming vragen aan je huidige geldverstrekker is het snelst en meestal het goedkoopst, maar levert vaak een renteopslag en voorwaarden op. Oversluiten naar een echte verhuurhypotheek kost meer (mogelijk boeterente, taxatie, advies) maar geeft een product dat bij verhuur past. Vraag toestemming altijd schriftelijk aan vóór je met een huurder in zee gaat.
Wat kost het om over te sluiten naar een verhuurhypotheek?
Dat hangt af van je situatie: boeterente als je rentevaste periode nog loopt, een nieuwe taxatie in verhuurde staat, advies- en notariskosten, en een hogere rente dan je gewend was. Vergelijk beide routes op de totale kosten over de looptijd, niet alleen op de maandlast van volgend jaar.
Geschreven door
Redactie Verhuren.net
Onafhankelijke redactie