Huurkorting tot 50% bij renovatieoverlast van de buren
Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) · uitspraak 28 april 2026 · ECLI:NL:RBAMS:2026:4229
Uitkomst: Huurder krijgt gelijk: huurvermindering van 30–50% over vijf maanden plus terugbetaling van € 5.011,49.
Waar ging het over
Een huurder van een geliberaliseerde (vrije sector) woning in Amsterdam kreeg vanaf december 2024 te maken met sloop- en renovatiewerkzaamheden in het appartement onder het gehuurde. Hij vorderde huurvermindering over de periodes waarin het woongenot werd aangetast. De verhuurder stelde dat het in december 2024 nog slechts om voorbereidende werkzaamheden ging die geen overlast veroorzaakten.
Wat de rechter oordeelde
De kantonrechter volgde de verhuurder daarin niet. Het afdelingshoofd onderhoud hield ter zitting zelf de mogelijkheid open dat er in december al gesloopt werd, en de huurder legde een beeld uit een video-opname van 3 december 2024 over waarop te zien is dat plafond en muur waren opengebroken.
Twee juridische punten uit de uitspraak zijn breder van belang:
- De verhuurder is verantwoordelijk voor overlast van werkzaamheden die hij opdraagt. Hij moet het rustig woongenot verschaffen en hinder zoveel mogelijk voorkomen en beperken. Of hinder een tekortkoming oplevert, hangt af van aard, ernst en duur van de overlast en de verdere omstandigheden — de rechter verwijst naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad (7 december 2001).
- In de vrije sector geldt de vervaltermijn van artikel 7:257 BW niet. De vordering wordt getoetst aan artikel 7:207 BW: bij vermindering van huurgenot door een gebrek kan de huurder een evenredige huurvermindering vorderen vanaf het moment dat hij het gebrek behoorlijk heeft gemeld tot het moment dat het is verholpen.
De uitkomst
De kantonrechter verminderde de maandhuur met 50% over december 2024 en januari 2025, met 30% in april 2025 en met 35% in juni en juli 2025. De verhuurder moest € 5.011,49 aan te veel betaalde huur terugbetalen, met wettelijke rente, plus € 756,94 aan buitengerechtelijke kosten en € 1.162,47 aan proceskosten.
Wat verhuurders en huurders hiervan kunnen leren
- Voor verhuurders: overlast van werkzaamheden in een ánder appartement kan een gebrek opleveren in het gehuurde. Plan renovaties met oog voor de omliggende huurders, communiceer vooraf en overweeg zelf een tijdelijke huurkorting — dat is doorgaans goedkoper dan een procedure achteraf.
- Voor huurders: documenteer overlast met datum (foto’s, video, een logboek) en meld het gebrek schriftelijk. De huurvermindering loopt pas vanaf het moment van melding. Zie gebreken melden en huurverlaging.
Deze samenvatting is een verkorte weergave van de uitspraak; de volledige tekst op rechtspraak.nl is leidend. Geen juridisch advies.